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01 de abril de 2005
¿Se acerca el fin de la burbuja habitacional en EUA?

Está bien, hay una burbuja habitacional. Hay ahora muchos libros diciéndole cómo enriquecerse comprando bienes raíces. Ellos incluyen títulos como "Real Estate Miracles", "The Baby Boomer Vacation Real Estate Boom" y "How to Buy Real Estate and Walk Away with Cash".
Parece que las personas se han vuelto desinteresadas sobre la especulación accionaria y han estado probando su suerte para ser magnates de los bienes raíces.
Como regla simple, una inversión de bienes raíces se considera una buena compra si usted puede comprarla en 100 veces lo que usted conseguiría por un pago mensual de alquiler.

¿Qué está impulsando la Burbuja Habitacional? La respuesta es la más simple: Las tasas hipotecarias están en un punto bajo de los últimos 40 años. ¡En 1982 las tasas hipotecarias tenían un valor alto de 16 por ciento y han estado cayendo firmemente hasta aproximadamente 5 por ciento! Cuando las tasas hipotecarias caen, los pagos hipotecarios mensuales también disminuyen. Esta disminución hace que las viviendas sean más asequibles, lo que a su vez dispara un mercado alcista en los precios de las viviendas.

Una señal principal de que estamos en una burbuja habitacional es el hecho que menos personas pueden permitirse tener casa. Los precios de las viviendas han estado subiendo a una proporción inmensamente más alta que los ingresos. Ahora más personas son incapaces de conseguir la casa promedio en su pueblo. Una burbuja habitacional necesita una corriente firme de sedientos compradores de casas. ¿Si las viviendas son significativamente menos económicas, entonces quién quedará para seguir comprando a fin de sostener los valores de las casas? ¡Nadie! Simple y llanamente, los precios sobrevalorados de los bienes raíces van a derrumbarse. Esto es sólo un ejemplo de la vida real de la oferta y la demanda.

Lo que preocupa más a los expertos sobre la burbuja es una de sus características menos reconocidas: el uso del endeudamiento. El gran aumento del endeudamiento en años recientes ha tenido una influencia dramática en las ganancias de las compañías constructoras. Muchos inversores piensan que las tendencias de crecimiento de ganancias de las constructoras permanecerán fuertes. Implícitas en esa suposición hay otras dos: la deuda hipotecaria por pagar aumentará significativamente, y la hoja de balance del sector de consumo declinará significativamente de los niveles actuales.

Si usted cree que es tiempo de ver la punta de la cola de una burbuja, algunas personas creen que no puede bajar mucho porque los bebés de postguerra van a retirarse y no dejarán de comprar propiedades.
Pero lo que realmente ha impulsado la moda de los bienes raíces son las bajas tasas de interés que Alan Greenspan nos ha dado. Incluso la Reserva Federal está empezando a creer que los bienes raíces se están saliendo de control.
En un testimonio al Congreso sobre la economía, Alan Greenspan señaló que los valores crecientes de los bienes raíces han mantenido el gasto del consumidor y han contribuido a nuestra baja proporción de ahorro nacional . Él dijo:
"Los aumentos regulares en el gasto del consumidor de años recientes han estado acompañados por una caída en la tasa personal de ahorros a un promedio de sólo 1 por ciento en el 2004, una cifra muy baja respecto a la tasa de casi 7 por ciento en promedio durante las tres décadas anteriores. Entre los factores que contribuyen a la fortaleza del gasto y el declive del ahorro han estado los desarrollos de mercados habitacionales y financiamiento de viviendas que han estimulado la riqueza creciente de la vivienda y permitido un mayor acceso a esa riqueza".
"Por supuesto, el valor neto del precio de la vivienda no puede continuar subiendo respecto al ingreso, y una inversión de esa proporción no está fuera de consideración. Si eso ocurriera, los hogares probablemente percibirían la necesidad de ahorrar más respecto al ingreso actual; la tasa de ahorro personal subiría en concordancia, y el gasto del consumidor descendería".

La Reserva Federal vio los efectos que tuvo la precipitación de una burbuja del mercado accionario en la economía y probablemente está angustiada de que la implosión de una burbuja de bienes raíces tuviere similares - si no peores - consecuencias.

Las tasas hipotecarias no se quedarán bajas para siempre puesto que este ambiente de tasas bajas no puede conservarse por más tiempo. Cuando las tasas suban, los precios de las viviendas se caerán ya que los probables compradores se desalentarán por los pagos hipotecarios mensuales más altos. Después que la burbuja habitacional estalle, los precios probablemente se caerán durante por lo menos una década, desgraciadamente. ¿Demasiado pesimista? Considere esto: ¡Después de la burbuja habitacional japonesa de 1989, los precios de las viviendas se estancaron durante 13 años seguidos! La burbuja habitacional japonesa fue una situación similar a la que EUA experimenta actualmente.

Aun cuando la caída habitacional no sea tan drástica, todavía podría tomar por lo menos 9 años para recuperarse. Esto es precisamente lo que ocurrió después del auge habitacional de los Estados Unidos en 1988. ¡Los precios nacionales de las viviendas alcanzaron finalmente los niveles previos a 1988 en 1997!

El informe trimestral del Índice de Precios de Viviendas (HPI) emitido por la Oficina Federal de Vigilancia de Empresas de Viviendas (OFHEO) en marzo, muestra que puede haber una pérdida lenta en la burbuja habitacional. La revaloración del precio de las casas para todo el año 2004 fue de 11,17 por ciento, y para el 2005 la cifra más reciente representa una tasa anual de sólo 6,77 por ciento.
Armando Falcon, hijo, director de OFHEO ha dicho: "Este informe reflejó una desaceleración de la tremenda revaloración de precios de las viviendas que hemos visto recientemente, pero ella (la revaloración de los precios) todavía está creciendo a un paso fuerte."

Así que, quizá el fin de la burbuja venga en el 2006.

Gregorio Melean

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